Prawo cywilne

Prawo cywilne/Landlord & Tenant/Podnajem domu lub mieszkania osobom trzecim

Ten artykuł nie będzie tym razem dotyczył prawa pracy Anglii i Walii lecz prawa cywilnego, którym rownież zajmuję się. Inspiracją do jego powstania jest sytuacja faktyczna jednego z moich klientów, a chodzi o podnajem (sub-let), czyli podnajmowania mieszkania lub domu lub pokojow osobom trzecim przez najemcę majacego umowę z właścicielem domu lub agencją. Artykuł ten nie dotyczy wynajmów/podnajmów od Council, ponieważ tam sytuacja jest trochę inna i obostrzenia są na ogół większe, a także może dojść do odpowiedzialności karnej, a nie tylko tej przewidzianej prawem cywilnym.

Chcąc wynająć dom lub mieszkanie podpisujemy umowę najmu z agencją wynajmu lub z właścicielem domu lub mieszkania (landlord), tzw. tenancy agreement. Umowa stanowi kto będzie najemcą (tenant), a także określa wysokość i warunki naszego depozytu. Potem wprowadzamy się do wynajętego domu lub mieszkania i probując zminimalizować koszty najmu, zaczynamy podnajmować pokoj lub pokoje podnajemcom, tzw. subtenants. Niestety, zapominamy, że w większości przypadkow umowa najmu nie pozwala na udostępnianie lub podnajem osobom trzecim. Dlatego też umowę należy dokladnie przeczytać przed podpisaniem!

Co mogą zrobic agencja lub landlord kiedy dowiedzą się, że podnajmujemy pokoje osobom trzecim?

Mogą najemcę, czyli nas, pozwać do sądu o odszkodowanie, a także wypowiedzieć umowę najmu i dać nam termin na opuszczenie mieszkania.  I tu mamy dwa główne rodzaje odszkodowania, którego mogą się domagać: odszkodowanie za szkody i rekompensatę za złamanie umowy. Pierwsze odszkodowanie jest przyznawane za zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia lub samego mieszkania lub domu. Ale nawet jeśli nie doszło do wyrządzenia szkód lub uszkodzenia, to agencja lub landlord mogą domagać się rekompensaty. Należy się ona za złamanie umowy najmu, czyli zrobienie tego, czego zgodziliśmy się nie robić, i za to, że najemca odniósł z tego powodu zysk, czyli wzbogacił się bezpodstawnie.

Co należy zrobić, gdy agencja lub landlord wyślą nam pozew do sadu za złamanie umowy wynajmu?

Sprawdzić wszystkie okoliczności sprawy, włącznie z wysokością placonego przez nas czynszu oraz wysokością kwot uzyskanych od podnajemców. Jesli mamy jakieś okoliczności lub fakty na swoją obronę, to należy je przedstawić. Nastepnym etapem są negocjacje. Zanim sprawa zostanie rozpatrzona przez sąd, warto spróbować negocjować, by obniżyć kwotę, ktorej dochodzą agencja lub landlord. Należy przy tym pamiętać, że jedynie w wyjatkowej sytuacji sąd może zażądać od nas zwrotu całej kwoty, która została uzyskana z podnajmu. Najczesciej sąd przyznaje część kwoty, która wydaje mu się „rozsądna”.

Kiedy należy iść do sądu?

Jeśli sprawa nie może być rozwiązana polubownie drogą negocjacji. Rozprawa przed sądem pociągnie za sobą większe koszty, a także niepewność co do wysokości odszkodowania przyznanego przez sąd za złamanie umowy. Także jeśli wartość dochodzonego odszkodowania będzie wyższa niz £10,000 i przegramy sprawę, to sąd może kazać nam zwrocić agencji lub landlordowi większosć ich kosztów, czyli np. honorarium ich prawników.

Jak widać, nielegalny podnajem może nas kosztować więcej niż sam czynsz, jesli agencja lub landlord pozwą nas do sądu! W razie wątpliwości skontaktuj sie ze mną przez maila lub telefonicznie lub napisz komentarz!

8 komentarzy

  • natalia

    Dzieki za informacje. Bardzo przydatna.

    Zastanawiam sie czy sa jakies regolacje dotyczace gosci. Czasu ich pobytu. Co jezeli gosc zostaje na kilka miesiecy i chce sie dorzucic do rachunkow?

    Czy wolno moim gosciom uzywac mojego adresu do korespondencji?

    • Beata

      Ciesze sie, ze moglam pomoc. Odnosnie gosci, to w umowie najmu czesto sa regulacje dot. ich pobytu. Czasem landlord moze nie zgodzic sie na to, aby przebywali oni np. dluzej niz dwa tygodnie lub musi zostac poinformowany o ich pobycie, inaczej moze dojsc do zlamania umowy i landlord moze wypowiedziec najem. Prosze sprawdzic umowe.

  • Katarzyna Brudnias

    Mam pytanie. chodzi mi o podnajmowanie pokoi. Jak z tym właściwie jest. Czy jeżeli podnajmuję się pokój od osób, które z kolei wynajmują dom od agencji czy też muszę mieć jakiś kontrakt z agencją?

    • Beata

      Aby doszlo do takiego podnajmu, musi byc zgoda od landlorda na podnajem. Czesto w umowach najmu jest zaznaczone, ze nie mozna podnajomowac wynajmowanej nieruchomosci.

  • Magda

    a jeśli landlord się zgadza, ale nie chce dać zgody na piśmie to czy osoby, które biorą pieniądze za taki podnajem pokoju muszę się jakoś z tego rozliczać? Jak jest to uregulowane prawnie w UK?

    • admin

      Dzien dobry,

      Jesli landlord nie da zgody na pismie, to moze potem wystapic o zlamanie umowy w postaci podnajmu do sadu i domagac sie odszkodowania za straty.

Leave a Reply

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *